Acentuada pelo boom de empreendimentos supereconômicos, dispersão pode aumentar o caos nas grandes cidades

O superaquecimento do setor imobiliário pode trazer impactos consideráveis às cidades brasileiras. Por conseqüência, principalmente, dos inúmeros lançamentos dos imóveis ditos econômicos e supereconômicos - carros-chefe do crescimento da construção civil -, urbanistas prevêem uma acentuação da dispersão urbana nas grandes metrópoles.

A julgar pelas características que definem esse tipo de produto, o fenômeno é até previsível. Nos empreendimentos para a classe média baixa, a padronização e a construção em escala entram em cena como uma das principais estratégias das empresas para baratear o valor de venda dos imóveis. Terrenos com áreas enormes e a preços acessíveis tornam-se, evidentemente, um diferencial para o sucesso desses empreendimentos, que geralmente reúnem de 300 a 500 unidades. "Nesse segmento o custo da construção é fixo. Por isso, a compra de grandes terrenos por bons preços é fundamental, já que o ganho acontece na escala", explica Eduardo Della Mana, diretor-executivo do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo).

O problema é que, ao tentar expandir seus bancos de terrenos, incorporadoras e construtoras têm se deparado com a quase inexistência de oferta de terras com esse perfil nas regiões centrais das grandes cidades brasileiras, locais onde o parcelamento do solo é mais acentuado e onde, conseqüentemente, os terrenos são mais caros e menores.

De acordo com a arquiteta, urbanista e professora titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, Ermínia Maricato, o excesso de procura também trouxe à tona outra questão: o aumento do preço dos terrenos. Associado à falta de espaços para o crescimento imobiliário nas regiões servidas de infra-estrutura e equipamentos urbanos, o encarecimento do preço das terras "empurra" a construção desses condomínios para regiões periféricas, onde a infra-estrutura urbana é deficitária. Ademais, como a maioria dos empregos está nas regiões centrais, essa expansão das periferias aumenta o fluxo diário de veículos e carência por transporte público.

Segundo Ermínia, ainda que haja leis que permitam conter o aumento do preço das terras, no Brasil, elas não se fazem valer. "O aquecimento do mercado não é um problema em si, contanto que haja controle de uso e ocupação do solo, o que não é uma tradição no Brasil. Certamente o aumento exponencial sem controle no preço da terra jogará a periferia para locais distantes", ratifica.

Soma-se a essas conjunturas o despreparo dos municípios para absorver o impacto que o crescimento do setor imporá às suas políticas de desenvolvimento e de ordenamento da expansão urbana. A profusão de planos diretores elaborados para atender às cidades brasileiras com mais de 20 mil habitantes não foi suficiente para prepará-las para o crescimento imobiliário irreversível, segundo analistas. "Os mecanismos de gestão desses instrumentos deveriam prever atualizações permanentes. Mas isso não acontece", lembra Della Mana.

A conseqüência é um descompasso entre o poder público e a iniciativa privada. "O poder público é muito moroso. Planeja cidades ideais, mas efetivamente não cria instrumentos para garantir melhoria de qualidade de vida aos seus cidadãos. Enquanto isso, a iniciativa privada produz mais porque o País cresce, o acesso ao crédito é mais fácil. Há demanda", critica.

A opinião não é compartilhada por Ermínia Maricato. Ela diz que o poder público está atuando em compasso com a iniciativa privada. E reforça que a população de baixa renda deve ficar dentro das cidades. "Em São Paulo, são 40 mil prédios vazios, a maior parte no centro da cidade. Segundo o estatuto da cidade, todo imóvel vazio ou subutilizado não cumpre função social. Esse instrumento precisa ser regulamentado", diz.